Azərbaycanda daşınmaz əmlakın qeydiyyatı, xüsusilə mülkiyyət hüququnu təsdiq edən çıxarış (“kupça”, “əmlak şəhadətnaməsi”) alınması uzun illərdir ki, vətəndaşların ən ağrılı problemlərindən biri olaraq qalır. Prezident İlham Əliyev dəfələrlə bu məsələyə toxunub, müvafiq fərman və sərəncamlar imzalayıb, lakin bu sənədlərin real nəticələrə çevrilməsi gözlənilən səviyyədə olmayıb.

Prezident İlham Əliyev 2019-cu il fevralın 19-da imzaladığı “Azərbaycan Respublikasında ipoteka kreditləşməsi və daşınmaz əmlak bazarının inkişafına dair əlavə tədbirlər haqqında” fərmanda daşınmaz əmlakın qeydiyyatı prosesinin sadələşdirilməsi və sürətləndirilməsi barədə göstəriş verib. Bundan əvvəl 2009-cu ildə “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanuna edilən dəyişikliklərlə də bu sahənin tənzimlənməsi məqsəd qoyulmuşdu. 2016-cı ildə isə Nazirlər Kabinetinin qərarı ilə torpaq sahələrinin sənədləşməsi proseduru yüngülləşdirildi. Eyni zamanda 2014-cü ildə imzalanmış “Elektron xidmətlərin təşkili haqqında” fərman daşınmaz əmlakın elektron qaydada qeydiyyatını nəzərdə tuturdu.

Bununla belə, xüsusən Bakıda və Abşeron yarımadasında, eləcə də kənd yerlərində sənədsiz evlərin sayı 500 minə çatır. Prezident 2018-ci ilin sentyabrında qeyd etmişdi ki, əmlak şəhadətnaməsi məsələsi Azərbaycanın sosial-iqtisadi inkişafı üçün kritik əhəmiyyət daşıyır.

Bəs verilən fərman və sərəncamlar niyə əmlak şəhadətnaməsi problemini aradan qaldırmır?

Bu problemin obyektiv və subyektiv səbəbləri var.

Sovet dövründə aparılan torpaq bölgüsü və qeyri-rəsmi tikililər, bələdiyyələrin torpaq əmlakı zamanı dövlət qeydiyyatının aparmaması, köhnə sənədlərin - texniki pasport, qərar, çıxarışların yeni qanunvericiliyə uyğun olmaması, dövlət orqanları arasında məlumat mübadiləsinin zəifliyi obyektiv səbəblər sırasındadır. Azərbaycan vətəndaşının qarşısında dayanan ən əsas problem isə məsul dövlət qurumlarının, vəzifəli şəxslərin bu problemin uzanmasında maraqlı olmasındadır. Rüşvət və bürokratik əngəllər vətəndaşa evi üçün şəhadətnamə almağa, yaşadığı torpağa sahiblənməyə imkan vermir.

2004-cü ilə qədər qonşu Gürcüstanda da belə olub.

Lakin Gürcüstan 2004-cü ildə problemin köklü şəkildə həllinə qərar verib. 2004-cü ildən 2006-cı ilə qədər daşınmaz əmlak qeydiyyatında dərin islahatlar həyata keçirib. Bunun üçün Beynəlxalq Bank və Dünya Bankının texniki yardımı ilə vahid “Daşınmaz Əmlak Agentliyi” yaradılıb. Gürcüstanda istənilən vətəndaş internet üzərindən mülkiyyət sənədinə baxa, cəmi 1-2 gün ərzində əmlak aktı ala bilir. 2012-ci ildən bütünlüklə reyestr elektronlaşdırılıb. Bundan başqa, Gürcüstanda qanunsuz tikililər üçün 2010-cu ildə amnistiya tətbiq olunub. Sənədsiz evlərə dövlət tərəfindən status verilib və qeydiyyata alınıb. Nəticədə hazırda Tiflisdə sənədsiz ev demək olar ki, qalmayıb.

Azərbaycan Respublikasında daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatı “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanun (2004-cü il, 12 fevral) ilə tənzimlənir. Qanunun 4-cü maddəsinə əsasən, daşınmaz əmlakın hüquqi statusu yalnız dövlət qeydiyyatından keçməklə təsdiq edilir. Bu sənəd olmadan, yəni əmlak şəhadətnaməsi alınmadan mülkiyyət hüququ tam təsdiqlənmiş sayılmır.

Azərbaycan qanunvericiliyində faktiki tikili olan, lakin torpaq sahəsinə dair çıxarışı olmayan evlər üçün tam leqallaşdırma proseduru nəzərdə tutulmayıb. Gürcüstanda, elə də Ermənistanda bu problem qanunla tənzimləndiyi halda, Azərbaycanda bu istiqamətdə real hüquqi akt mövcud deyil.

1999-cu ildən sonra bələdiyyələr tərəfindən verilən torpaq sahələrinin çoxu dövlət reyestrində qeydiyyatdan keçirilməyib. Torpaq Məcəlləsi və “Bələdiyyə mülkiyyəti haqqında” Qanuna əsasən, belə torpaq sahələrinin də dövlət qeydiyyatına alınması şərtdir. Amma təcrübədə bu mexanizm işləmir.

2014-cü ildən tətbiq edilən elektron xidmətlərin (https://e-emdk.gov.az) əhatə dairəsi hələlik məhduddur. Xüsusilə Bakıətrafı kəndlərdə yaşayanlar üçün elektron xidmətlər əlçatan deyil. Bu isə hüquqi proseslərin ləngiməsinə səbəb olur.

Bu problemin illərlə həll edilməməsi ipoteka bazarında da canlanma yaranmasını əngəlləyir. “İpoteka haqqında” Qanuna əsasən, yalnız kupçalı evlər ipoteka predmeti ola bilər. Sənədsiz tikililərin bank təminatı kimi qəbul edilməməsi sənədsiz mülk sahibi olan vətəndaşların maliyyə bazarından faktiki kənarda qalmasına gətirib çıxarır. Gürcüstanda isə hətta qeydiyyat prosesi davam edən evlər müvəqqəti ipoteka predmetinə çevrilə bilir.

Gürcüstanla müqayisədə Azərbaycanda qeyri-qanuni tikililərin leqallaşdırılması üçün “torpaq və tikili amnistiyası haqqında” xüsusi qanun mövcud deyil. Halbuki “Əmlak amnistiyası haqqında” ayrıca qanun layihəsi parlamentdə uzun illərdir müzakirəyə çıxarılmır.

“Daşınmaz əmlakın amnistiyası haqqında” qanun layihəsi qəbul edilməklə, problemin həlli mümkündür. Bələdiyyələr tərəfindən verilmiş sənədlərin hüquqi qüvvəsinin bərpası üçün keçid müddəaları müəyyən etməklə də problem bitirmək olar. Gürcüstan modeli ilə uyğun vahid əmlak reyestri orqanı yaradılaraq İqtisadiyyat Nazirliyinin tabeliyinə verilməsi də problemin çözülməsi olardı.

Gürcüstanın təcrübəsi göstərir ki, ciddi siyasi iradə, hüquqi amnistiya və tam elektronlaşdırma ilə bu problem 3-5 il ərzində tam aradan qaldırıla bilər. Azərbaycanda isə hüquqi mexanizmlərin yarımçıq olması və texniki gerilik satış şəhadətnaməsi probleminin çözülməsinin qarşısını alır. Qanunvericilikdəki boşluqlar və korrupsiya amili “kupça” probleminin aradan qalxmasına imkan vermir. Bəzi ekspertlərin fikrincə, Gürcüstandakı kimi vahid reyestr orqanının yaradılmaması və amnistiyanın tətbiq edilməməsi əsas maneələrdəndir.

Əgər dövlət Bakıda və Abşeronda sənədsiz evlərə kütləvi amnistiya versə, bu, həm büdcəyə əlavə gəlir gətirər, həm də vətəndaşın hüququnu tanımış olar. Amma prosesin gecikməsi daha çox yerli məmur maraqları ilə bağlıdır. İqtisadi baxımdan bu, bazara dinamika verəcəkdi.

Uzun illərdir ki, Azərbaycanda torpaq və tikili amnistiyası elan edilməsi müzakirə olunur. Lakin bu müzakirələrin real nəticəsi yoxdur.

Azərbaycanda elektron reyestr olsa da, tam şəkildə tətbiq olunmur. Yerli icra strukturlarının səlahiyyətlərindən evi üçün sənəd almaq istəyən vətəndaşdan rüşvət qoparmaq üçün istifadə edirlər. Yerli icra strukturlarının səlahiyyətləri məhdudlaşdırmaqla vahid dövlət agentliyi yaradılmalıdır.

Gürcüstan modeli Azərbaycan üçün nümunə ola bilər.

Bütün bu tədbirlər sözügedən problemi tarixin arxivinə göndərə və vətəndaşların mülkiyyət hüququnu real təmin edə bilər.

Musavat.com