Qısamüddətli icarələnən şəxsi mənzillər və evlər
23-07-2018, 15:59
Turistlərə göstərilən xidmətlərin keyfiyyətini qiymətləndirmək və yerləşdirmə
obyektləri arasında olan rəqabət şərtlərini müqayisə etmək məqsədilə, Hotellər və
Restoranlar Assosiasiyası, analitik fəaliyyətini davam edərək, ekspres-təhlil
keçirmişdir. Assosiasiya mütəmadi olaraq analoji təhlillər keçirir və sənayedə
təkmilləşdirmə işləri apararaq sivil bazar münasibətlərinə nail olmaq məqsədilə çıxış
edir. Yerləşdirmə obyektlərinin inkişafı tendensiyasını nəzərə alaraq turistlərə
qısamüddətli icarəyə verilən özəl evlər və mənzillər suallını Assosiasiya nəzərdən
keçirməyi təklif edir.
Gəlmə turizmin sıçrayışlı inkişafı nəticəsində qonaqpərvərlik sənayesinin
xidmətlərinə təlabatın artması ildən-ilə müşahidə olur. Turistlərin sayı və coğrafiyası
artaraq, eyni zamanda mövsüm sərhədlərinin tədricən silinməsi qonaqların
yerləşdirilməsi üçün daha çox və müxtəlif gecələmə təklifləri tələb edir.
Bu kontekstə orta və kiçik yerləşdirmə müəsissələrinə olan tələbatın daha kəskin
nümayişini qeyd etmək zəruridir. Sahibkarlar və investorlar tərəfindən butik
hotellərə, hostellərə, apartamentlərə, kənd evlərinə və sair kiçik obyektlərə
müşahidə olan maraq bir daha bu faktı təsdiqləyir. Digər tərəfdən, kütləvi
turizmdan danışaraq, səyahət edənlərin tam çoxluğunu əhalinin orta təbəqəsinə aid
olan insanlarlar təşkil etməsi və onların imkanları çərçivəsində gecələmə yerinin
seçilməsi faktı da bizə bəllidir. Dünya turizm tendensiyaları da qənaətli
səyahətçilərin artması faktını təsdiqləyir.
Bəlli olduğu kimi, hotellər və onlara bərabər tutulan və ilk növbədə turistlərə
gecələmə xidmətləri göstərən digər yerləşdirmə müəsissələri turizm sənayesinin
aparıcı seqmenti hesab edilən HORECA-nın (HORECA – HOtel, REstaurant, CAfe
sözlərindən əmələ gəlir) subyektləridirlər.
Yerləşdirmənin nə olduğu, adı gedən biznesin bərqərar olmuş qaydaları, eyni
zamanda bu təhlilin aparılmasına bizi vadar edən amilləri açıqlamaq istərdik.
Beynəlxalq və yerli təcrübəyə istinadən bir sıra yerləşdirmə obyektlərini qeyd etmək
olar. Bunlar təkçə hotellər deyillər, eyni zamanda, öz xidmətlərini aktiv təklif edən,
hostellər, kempinqlər, motellər, apartamentlər, rezidensiyalar, qonaq evləri, kənd
və ferma evləri, dağ sığınacaqları, B&B hotellər və sairləri. Beynəlxalq təcrübədə
hər bir obyekt növü üçün standart tələblər tətbiq edilməkdədirlər və bu tələblər
ölkələr üzrə bir qədər fərqlənirlər. Yalnız, ümumilikdə standartlar oxşardırlar və
bütün sadalanan obyektlər bir məqsədlə fəaliyyət göstərirlər – yerli sakinlərin
marağları nəzərə alınaraq, turistləri təhlükəsiz və komfortlu yerləşdirmək.
Təklif edilən xidmətlərin keyfiyyəti və qəbul edilmiş normalara riayət olunması
haqqında danışdıqda özəl evlər və mənzillər, rezidensiyalar və apartamentlər kimi
mühüm seqment haqqında unutmaq olmaz.
Beynəlxalq təcrübədə turistlər üçün alternativ yerləşdirmə imkanları geniş miqyasda
müxtəlif turizm bazarlarında təmsil olurlar. Əvvəlki çıxışlarımızda qeyd etdiyimiz
kimi, əgər şəxsi mənzilin və ya özəl evin sahibi əmlakını kirayə vermək
arzusundadırsa, bu, təbii ki, onun huququdur. Onu da qeyd etmək lazımdır ki, əgər
turizm bazarında təlabat varsa bunu qarşılamaq məqsədilə təkliflər ortaya çıxırlar
və bu hall adı gedən seqmentin inkişafının göstəricisidir. Ümümilikdə isə bu faktı
bütün yerləşdirmə vasitələri bazarının inkişafı kimi qiymətləndirmək olar.
Yalnız, hətta hüquqi incəliklərə baş vurmadan, sadəcə məntiqlə anlamaq olar ki,
bütün bazar iştirakçıları üçün bərabər iqtisadi şərtlər təmin edilməlidirlər və bunun
nəticəsində onlar ədalətli rəqabət apara bilsinlər. Digər sözlə, əgər hotellər,
hostellər, kirayə verilən evlər, yəni rezidensiya və apartamentlər yerləşdirmə
obyektləri hesab olurlar və onların maraqları turizm bazarında cəmləşirsə bu halda
hamı üçün qətiyyən fərqli yox, eyni və yaxud oxşar biznesın aparılma şərtləri, vergi
sistemi, kommunal xidmətlərin tarifləri, sığorta öhdəlikləri, təhlükəsizlik normaları
tətbiq edilməlidirlər.
Qeyd etmək lazımdır ki, bəzi ekspertlərin fikirlərinə görə, hotellər və bütün digər
yerləşdirmə vasitələri seqmenti biri digəri üçün rəqib hesab olmurlar. Bizim
fikrimizcə inkişaf edən bazarlarda bu seqmentlər arasında rəqabət mövcuddur.
Hətta inkişaf etmiş bazarlarda belə, xüsusilə də, iri şəhərlərdə, meqapolislərdə
bunlar arasında rəqabət müşahidə olur.
Bununla yanaşı biz hesab edirik ki, qonaqpərvərlik sənayesində fəaliyyət göstərən
kiçik və orta sahibkarlığın maraqları layiqincə qorunmalıdırlar.
Təhlil olunan sualın miqyasını aşkar etmək məqsədilə ekspertlər bir neçə mənbəyə
müraciət ediblər. İlk növbədə, bunlar beynəlxalq aqreqatorlar – OTA (Online Travel
Agencies), hansılar ki, internet üzərindən yerləşdirmə vasitələrində sifarişlər təklif
edirlər, yaşayış yerlərinin icarəsini təklif edən yerli internet resurslar, Dövlət
Statistika Komitəsinin rəsmi statistik göstəriciləri və Hotellər və Restoranlar
Assosiasiyasının müstəqil statistik məlumatlarıdırlar. Araşdırmanın coğrafı hüdudları
isə, ən çox yerləşdirmə təkliflərilə fərqlənən, Bakı şəhərinin mərkəzi və mərkəzi
rayonları ilə məhdudlaşır. Beləliklə, dünya nəhəngi hesab olan Booking.com
aqreqatoru 900-dən çox apartament, 200 hotel, 65 hostel və 130 villa, şəxsi və
qonaq evləri Bakı üzrə təklif edir. Onlayn bronlaşmada digər lider Tripadvisor bir
qədər məhdud təkliflərilə, 132 hotel, 159 B&B və mini-hotellər və təxminən o
qədər, 157 vahid hostel, mənzil və digər yerləşdirmə imkanları göstərir.
Qısamüddətli icarədə ixtisaslaşmış Airbnb isə 300-dən artıq gecələmə yerləri və 62
hostel təklif edir. Homeaway onlayn resursu 80-dən artıq icarə mənzil təklifləri edir.
Only-appartments.com cəmi 9 mənzil göstərir. Yerli əmlak internet portalı Bina.az
Bakının mərkəzində 1590, ümümilikdə şəhər üzrə isə 2760 icarələnən mənzil təklif
edir.
Bunların nəticəsində əminliklə demək olar ki, Bakı şəhərində aktiv fəaliyyət göstərən
200 hotelə qarşı 1000-1200 icarələnən apartament və özəl evlər təklif olurlar. Və
yerli əmlak resursunda elan olan bütün təklifləri nəzərə alsaq, fərz edə bilərik ki,
2500-dən artıq mənzil turistlər üçün gecələmə yerinə çevrilə bilər.
Yuxarıda qeyd olunanlardan aydın olur ki, paytaxtda hazırda icarəyə verilən
alternativ yerləşdirmə toplam 3-4 min çarpayı yerə və yaxud 50-70 kiçik hotelə
bərabərdir.
Kiralanan mənzillər və evlər qısa müddət ərzində, bir tərəfdən, xüsusilə qənaetli
qonaqlar üçün, “xilaskara” çevrildilər, digər tərəfdən isə hotellərə rəqib olub, onların
potensial qonaqlarının bir hissəsini özlərinə cəlb etdilər.
Əfsuslar olsun ki, yerləşdirmə xidməti göstərən müəsissələr üçün tətbiq edilən
müvafiq normaları, sanitariya-gigiyena tələblərini, yanğından mühafizə qaydalarını
və s. bu obyektlər total şəkildə pozurlar.
Nəticə etibarilə, göstərilən xidmətlərin tələb olunan keyfiyyəti, qonağın
təhlükəsizliyinin təmin edilməsi və qonşuları narahatlıqdan qoruyan normalara
riayət olunmasından danışıla bilməz.
Bununla yanaşı mənzil və evlərin sahibləri və yaxud idarəedənləri fərdi sahibkar
kimi qeydiyyata alınmırlar və bununla açıq aşkar vergidən yayınırlar, kommunal
xərcləri əhali üçün nəzərdə tutulmuş tariflə ödəyirlər, işçi götürmürlər, götürsələr
belə rəsmi müqavilə bağlamırlar. Bu subyektlərdən heç biri bələdiyyə yığımı ödəmir,
hansı ki, 1.10-1.20 manat bir nəfər üçün bir gecəlik təşkil edir və bütün hotellər
üçün icbaridir.
2016-ci ilin statistik göstəricilərində (Dövlət Statistika Komitəsinin internet
səhifəsində növbəti müddət üçün rəqəmlər aşıqlanmayıblar) icarələnən mənzillərdə
qalan xaricilərin sayı cəmi 115 nəfər göstərilir. Bu fakt bir daha sübut edir ki, mənzil
seqmenti tamamilə “qara zonadadır”.
Belə çıxır ki, şəxsi mənzilin və ya evin sahibi və yaxud bu əmlakı idarəedən şəxs
yuxarıda sadalanan bütün “qənaetlər” hesabına hotelçidən və ya hostelçidən daha
“əlverişli” mövqedədir. Lakin, digər tərəfdən öz imicini və qonaqların həyatı,
təhlükəsizliyi və komfortunu şübhə altına salır. Bundan irəli gələn xoşagəlməz
səbəblər nəticəsində isə qonağda neqativ fikirlər yarana bilər və təkçə qaldığı yerə
yox bütün turizm destinasiyasına qarşı.
Son illər ərzində inşaat bumu olduğuna baxmayaraq, paytaxtda helə də
kondominiumlar və yaxud kondotel (condotel) adlanan əmlak yaranmayıb. Bunlar
bir çox ölkədə öz əmlakını icarəyə verərək qazanc əldə etmək arzusunda olanlar və
turistlər üçün ideal həll kimi fəaliyyət göstərirlər. Bir qayda olaraq, kondominiumda
mənzillər sahiblərinin şəxsi əmlakı hesab olunurlar. Rahat infrastruktur isə
ixtisaslaşmış idarə edən şirkət tərəfindən istismar olunur. Yəni bu növ yerləşdirmə
vasitələrinin mərkəzi qəbul və xidmət (reception) bölməsi, təmizlik və təhlükəsizlik
xidmətləri, hovuzları, dükanları, restoranları və digər infrastrukturu olur.
Hesab edirik ki, biznes qonaqpərvərlik sənayesinin bu kimi perspektivli seqmentinə
diqqət yetirməlidir. Fərz etmək olar ki, bir çox yarım tikililər və yaxud yeni tikililər
öz bizneslərini digər formata çevirib yerli rantyelərin və xarici investorların
istəklərini qarşılaya bilərlər.
Xarici təcrübəni nəzərdən keçirərək Assosiasiyanın ekspertləri əmindirlər ki,
yerləşdirmə vasitələri seqmentində bazar münasibətlərini tənzimləmək və bu
biznesin bir hissəsinin “qara zonadan” şıxarılmasının müxtəlif yolları var.
Bəzi ölkələr bu məsələdə radikal üsullardan istifadə edirlər. Misal üçün, Barselona
şəhərinin hakimiyyəti ötən ilin yay mövsümü zamanı qeyri rəsmi icarəyə verilən
mənzillər haqqında məlumatları yaydığına görə Airbnb resursunu 600 min avro
cərimə etmişdir. Rusiya Federasiyası orta və kiçik yerləşdirmə müəsissələrinin
standartlarını ayrıca qanunverici sənədlə təsdiqləyib, hazırda isə mənzil fondunda
yerləşdirmə vasitələrinə qadağa haqqında qanun layihəsi ətrafında müzakirələr
davam edirlər. Bir çox avropa ölkələrində əmlakın icarəyə verilməsi zamanla
məhdudlaşdırılıb – misal üçün, mənzil sahibi il ərzində 2-3 ay əmlakını icarəyə verə
bilər, əmlak müvafiq standartlara cavab verməlidir və müvafiq dövlət və ya
bələdiyyə qeydiyyatından keçməlidir.
Avropa qitəsinin bir çox ölkəsi qeydiyyata keçən yerləşdirmə vasitəsi haqqında
məlumatların təqdim edilməsi və müvafiq qeydiyyatın tələbi kimi şərtlərlə
beynəlxalq onlayn resurslarını öhdəliyə cəlb edirlər. Almaniyada şəxsi mənzilin digər
məqsədlərlə istifadəsi xüsusi icazə olmadan qadağandır. İcarəçilər bu qaydaları
pozduqlarına görə 100 min avro cərimə edilirlər. Vyana bu yaxınlarda yaşayış
fondunda qısamüddətli icarəni qadağa edəcək, Amsterdam isə icarə müddətini il
ərzində 30 günlə məhdudlaşdırıb.
Bu dövlətlərin və şəhərlərin hakimiyyətləri belə kəskin siyasətlərini icarə
qiymətlərinin artması, yerli əhali üçün uzun müddətli icarələn mənzillərin
çatışmamazlığı, kütləvi turizmla mübarizə və bununla yanaşı, adı gedən seqmenti
standartlaşdırmaq, bərabər rəqabət şəraitin təmin edilməsi və orta və kiçik
sahibkarlığın marağlarının qorunması kimi səbəblərlə izah edirlər.
Biz, hələlik, gələn turistlərin sayından və “overtourism” faktorundan əziyyət
çəkmirik. Özüdə ki, paytaxtın ümumi nömrə fondunun məhdud olması və yuxarı
mövsüm zamanı gələn turistlərin sayı kimi faktorlar, mənzillərin fəaliyyətini
məhdudlaşdıran, hər hansı bir radikal üsullardan danışmağa imkan vermir.
Bunlara baxmayaraq, əksər icarəçilər tərəfindən icarəyə verilən əmlakın qeydiyyata
alınmaması, vergilərin ödənilməməsi, biznes subyektləri üçün nəzərdə tutulan
kommunal tariflərin tətbiq edilməməsi, şəxsi, yanğından müdafiə və sanitariyagigiyena
təhlükəsisliyi qaydalarının təmin edilməməsi, səs izolyasiyasının olmaması
və digər pozuntular mənzərəsində göstərilən xidmətlərin keyfiyyətsizliyi və ədalətsiz
rəqabət faktları yaşanmaqdadırlar. Digər tərəfdən qonşuluqda qısa müddətli icarəyə
verilən mənzillərin fəaliyyətindən narazı olan çoxmənzilli binaların sakinlərinin
şikayətləri artmaqdadır.
Adı gedən seqmentdə hüquqi, iqtisadi və mülki münasibətləri tənzimləyən
qanunvericiliyin təkmil olmaması gələcəkdə bütün turizm sənayesi üçün baş
ağrısına çevrilə bilər.
Qısa müddətli icarəyə verilən yerləşdirmə vasitələri seqmentində göstərilən
xidmətlərin keyfiyyətini və eyni zamanda turizmın cari inkişaf mərhələsində ədalətli
rəqabət şəraitini təmin etmək məqsədilə, Hotellər və Restoranlıar Assosiasiyası
müvafiq qurumları mövcud qanunverici aktların yenidən baxılması və
təkmilləşdirilməsinə çağırır və bunla təşəbbüsü içtimai müzakirəyə çıxarır.
Geri qayıt